Senado aprova MP com novas regras para regularização fundiária rural e urbana

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O Plenário do Senado aprovou na última quarta-feira (31), por 47 votos favoráveis e 12 contrários, a medida provisória que estabelece regras para regularização de terras da União ocupadas na Amazônia Legal e disciplina novos procedimentos para regularização fundiária urbana, revogando regras atuais da Lei 11.977/2009. A matéria segue para sanção presidencial.

Reurb

O texto aprovado também disciplina novas normas para regularização fundiária urbana (Reurb). A medida cria o conceito de núcleo urbano informal, que são os clandestinos, irregulares ou aqueles nos quais, atendendo à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes. Para fins de Reurb, os municípios poderão dispensar exigências de percentual e de dimensões de áreas destinadas ao uso público ou quanto ao tamanho dos lotes regularizados.

No caso de o núcleo urbano estar total ou parcialmente em área de preservação permanente, em unidade de conservação de uso sustentável ou em área de proteção de mananciais, a regularização deverá levar em conta as regras do Código Florestal (Lei 12.651/2012) e elaborar estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação anterior, inclusive por meio de compensações ambientais. Os estudos precisam ser aprovados pelos municípios. O texto cria as modalidades de Reurb-S, para a população de baixa renda, e Reurb-E, para núcleos urbanos informais ocupados por população de maior renda.

Áreas da União

De acordo com as regras do projeto de lei de conversão, a União e suas autarquias e fundações poderão transferir aos estados, aos municípios e ao Distrito Federal áreas federais ocupadas por núcleos urbanos informais para que eles promovam a regularização por meio do Reurb. No caso de pessoas físicas de baixa renda que ocupem imóveis da União regularmente para moradia e com isenção de pagamento de taxas (foro, taxa de ocupação), elas poderão requerer diretamente ao oficial de registro a transferência gratuita da propriedade.

Para conseguir fazer a transferência, o ocupante deverá pedir à Secretaria do Patrimônio da União (SPU) uma certidão autorizativa, que valerá como título hábil perante o cartório de registro de imóveis. Em ambas as modalidades de Reurb (Reur-S e Reurb-E), tanto os beneficiários, individual ou coletivamente, quanto os órgãos governamentais envolvidos poderão pedir a regularização. Estão aptos a fazê-lo também o Ministério Público e a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários que não tenham recursos financeiros. Para a aprovação e o registro de conjuntos habitacionais que componham a Reurb será dispensada a apresentação do habite-se e, no caso do Reurb-S, as respectivas certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.

Legitimação

Imóveis que poderão ser regularizados pelo Reurb-S contarão com o mecanismo de legitimação fundiária, por meio do qual haverá um título global para todas as propriedades adquiridas no terreno regularizado. Para isso, o poder público encaminhará, para registro imediato da aquisição de propriedade, uma Certidão de Regularização Fundiária (CRF) com o projeto de regularização fundiária aprovado, a lista dos ocupantes, sua qualificação e a identificação das áreas que ocupam, dispensadas cópias da documentação referente à qualificação do beneficiário.

Segundo o governo, a ideia é aplicar a legitimação fundiária somente para núcleos urbanos informais consolidados. Além dos imóveis residenciais, também os de fins comerciais poderão ser regularizados com esse mecanismo. Para pleitear a regularização por meio da legitimação fundiária no Reurb-S, o beneficiário não poderá ser concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel urbano ou rural ou ser beneficiário de mais de uma legitimação com a mesma finalidade (urbana ou comercial).

A MP permite ainda ao governo usar a legitimação de posse para reconhecer a posse de imóvel objeto do Reurb, com identificação de seus ocupantes, o tempo da ocupação e a natureza da posse. Ela não poderá ser aplicada a imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público, mas poderá ser transferida como herança ou entre vivos.

Depois de cinco anos da legitimação de posse, o ocupante poderá ter o título convertido em título de propriedade com o usucapião por cinco anos, conforme previsto na Constituição, ou segundo critérios definidos em lei. O beneficiário da legitimação de posse não poderá ser beneficiário de mais de uma fundiária de imóvel urbano com mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano diferente.

Direito real de laje

Principalmente para as favelas, onde as construções precárias são erguidas sobre outras devido à falta de espaço, o PLV decorrente da MP cria o direito de laje. Definido como a coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titulares distintos em uma mesma área, ele servirá para regularizar a construção de outra residência acima da construção-base. Cada uma delas pagará seus próprios tributos. Esse tipo de direito poderá ser aplicado somente quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes. De acordo com o texto aprovado, haverá a possibilidade de outra residência abaixo da construção-base e um segundo andar até o limite de altura permitido no município.

Cada morador deverá participar com as despesas para a manutenção das áreas e equipamentos comuns, como o telhado, a estrutura, as instalações gerais de água, esgoto e luz e outras. Na venda, terão direito de preferência os proprietários da laje mais próxima ou da construção-base. Se a construção-base vier a ruir, o direito de laje estará extinto se ela não for reconstruída dentro de cinco anos.

Venda

A MP 759/2016 foi aprovada na forma do projeto de lei de conversão do relator (PLV 12/2017), senador Romero Jucá (PMDB-RR), que torna possível regularizar áreas contínuas maiores que um módulo fiscal e até 2,5 mil hectares. A proposta permite que ocupantes anteriores a julho de 2008 participem do processo.

Pelo projeto de lei de conversão, o Incra fará uma pauta de valores de terra nua com base nos valores da reforma agrária. O preço final a pagar será de 10% a 50% desses valores. Áreas acima de 2,5 mil ha também poderão ser regularizadas parcialmente até esse limite. Na hipótese de pagamento à vista, haverá desconto de 20%, e a quitação poderá ocorrer em até 180 dias da entrega do título. O prazo de pagamento parcelado de 20 anos e a carência de três anos continuam conforme a legislação atual.

Venda de ocupação precária

O texto permite ainda a venda direta de imóveis inscritos em ocupação, que é uma espécie de autorização do governo federal para particulares ocuparem terrenos da União de forma precária. O valor mínimo do imóvel será o de mercado, mas sua avaliação seguirá metodologia por trecho ou região, desde que homogêneos, além de critérios estabelecidos no zoneamento ou plano diretor do município. Essa venda poderá ser feita à vista, com desconto de 25%, ou parceladamente. As demais condições serão estipuladas em ato da SPU. Quem não optar pela compra, continuará submetido ao regime de ocupação.

O comprador poderá usar seus recursos do FGTS, contanto que tenha um mínimo de três anos de trabalho sob o regime do fundo e a operação seja financiável nas condições vigentes para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) mediante a contratação da Caixa Econômica Federal como agente financeiro dos contratos de parcelamento. Do total que arrecadar, a União repassará 20% aos municípios e ao Distrito Federal, onde estão localizados os imóveis.

Com informações da Agência Câmara

Agência Senado (Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)